ARCHITETTURE Lu & Ka
  INTERVENTI EDILIZI: NORME E PROCEDURE
 

 
A) ATTIVITA’ EDILIZIA TOTALMENTE LIBERA (A.E.L.): INTERVENTI DI MANUTENZIONE ORDINARIA (MO)
NON RISULTA  ALCUN OBBLIGO DI COMUNICAZIONE DA PARTE DEL CITTADINO

 
1. rimozione e ricostruzione pavimenti interni;
 
2. rimozione e ricostruzione di rivestimenti ed intonaci interni e loro coloriture;

3. revisione o sostituzione degli infissi interni ed esterni, questi ultimi solo se con le stesse
caratteristiche di quelli preesistenti;

4. rifacimento intonaci, rivestimenti e coloriture di prospetti esterni, sempre che eseguiti senza
modifiche ai preesistenti aggetti, ornamenti, materiali e colori;

5. riparazione rinnovamento e sostituzione delle finiture delle costruzioni con le stesse caratteristiche
di quelle preesistenti (quali canali di gronda, pluviali, manti di copertura
dei tetti);

6. istallazione, per ragioni di sicurezza, di grate nel vano finestra a filo muro;
 
7. interventi finalizzati ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici preesistenti
(quali impianti che utilizzano l’energia elettrica, impianti radiotelevisivi,
impianti di riscaldamento, di climatizzazione, di condizionamento, e di
refrigerazione, impianti idrici e sanitari, impianti che utilizzano gas,
impianti di protezione antincendio), senza realizzazione di nuovi volumi
tecnici fuori od entroterra;


 8. interventi volti all'eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la
realizzazione di rampe o di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino
la sagoma dell'edificio;


9. opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico, ad
esclusione di attività di ricerca di idrocarburi, e che siano eseguite in aree
esterne al centro edificato;

 
10. movimenti di terra strettamente pertinenti all'esercizio dell'attività' agricola e le pratiche
agro-silvo-pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari;

11. serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento
dell'attività' agricola;

12. strutture semplici quali: gazebo, pergotende con telo retrattile, pergolati, se elementi di arredo
annessi ad unità immobiliari e/o edilizie aventi esclusivamente destinazione
abitativa;
13. istallazione di baracche di cantiere, se in presenza di valido titolo abilitativo;

14. strutture per lo  svolgimento di manifestazioni temporanee, se già oggetto di autorizzazione
amministrativa e nei limiti temporali da questa stabiliti;


15. tende autoportanti, tende in aggetto, ombrelloni, pedane e fioriere al servizio degli esercizi
commerciali e di ristorazione, ubicate su suolo pubblico, ferma restando
l’acquisizione della specifica autorizzazione amministrativa secondo quanto
previsto dalle Deliberazioni di Roma Capitale in materia di occupazione di
suolo pubblico e naturalmente esclusa la loro chiusura sui lati perimetrali;

16. targhe, insegne ed altri mezzi pubblicitari, ferma restando l’acquisizione della specifica
autorizzazione amministrativa secondo quanto previsto dalle Deliberazioni di
Roma Capitale in materia di affissioni e pubblicità;


17. cambi di destinazione d’uso, qualora i nuovi usi non eccedano sia il 25% della SUL dell’unità
immobiliare che i 250 mq. di SUL , non appartengano ad una più elevata
categoria di carico urbanistico, se non sottraggono destinazioni originarie a
parcheggio, in assenza di opere edili a meno degli interventi rientranti nella
categoria di Manutenzione Straordinaria (M.S.) e che non comportano
frazionamento catastale:

18. realizzazione di recinzioni costituite esclusivamente da pali infissi al suolo e rete metallica.
N.B.: rimangono esclusi gli interventi di MO di cui all’art. 21 c. 24 delle N.T.A.
del P.R.G., soggetti a S.C.I.A.

B) ATTIVITA’ EDILIZIA LIBERA PREVIA COMUNICAZIONE DI INIZIO LAVORI (C.I.L.):
PREVISTO DEPOSITO DELLA COMUNICAZIONE DI INIZIO LAVORI (C.I.L.) (corredata
delle eventuali autorizzazioni prescritte
dalle normative di settore)
Sono soggetti a C.I.L. i seguenti interventi, previsti all’art. 6, commi 2 e 3 del
D.P.R. 380/01

1.opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere
immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine
non superiore a novanta giorni;


2.opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, (come
sistemazione di giardini e di cortili di pertinenza di edifici, senza
alterazione delle quote esistenti anche mediante collocazione di modesti
elementi ornamentali quali statue, fioriere, panchine, fontane, barbecue con altezza
ed ingombro non superiori rispettivamente a m. 2.00 e mq. 2.00, nonché messa a
dimora ed abbattimento di specie arboree ed arbustive. Restano fermi
l’acquisizione della preventiva autorizzazione per l’abbattimento o spostamento
di specie vegetali sottoposte a tutela ai sensi delle norme vigenti in materia,
nonché l’obbligo di ripiantumazione in caso di abbattimento di specie arboree
ed arbustive, in misura non inferiore a quelle previste dalle
prescrizioninormative edilizie-urbanistiche), che siano contenute entro
l'indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico e/o norma
di settore, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate
e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati;

3. aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli
edifici;

N.B.: per le attivita’ edilizie relative a fonti di energia rinnovabili, si rimanda allo
schema della circolare del Dip. P.A.U. n.19137 del 09/03/2012 pubblicata sul
sito dipartimentale

C) ATTIVITA’ EDILIZIA LIBERA PREVIA COMUNICAZIONE, ELABORATO PROGETTUALE E
RELAZIONE ASSEVERATA (C.I.L.A.):  PREVISTO DEPOSITO DELLA COMUNICAZIONE DI
INIZIO LAVORI ASSEVERATA (C.I.L.A.) (corredata di relazione tecnica, elaborati
grafici, eventuali autorizzazioni obbligatorie ai sensi delle normative di
settore) CON AGGIORNAMENTO CATASTALE A FINE LAVORI.

 
 
 
Sono soggetti a
C.I.L.A. gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all'articolo 3,
comma 1, lettera b) del D.P.R. 380/01, ivi compresa l'apertura di porte interne
o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti
strutturali dell'edificio, non comportino aumento del numero delle unità
immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici.

INTERVENTI DI MANUTENZIONE STRAORDINARIA (MS) ai sensi del citato art. 3, comma 1, lettera
b) del D.P.R. 380/01, sono le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e
sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed
integrare servizi igienico-sanitari e tecnologici sempre che non alterino i
volumi e le superfici delle singole unità immobiliari, che non comportino
modifiche delle destinazioni d’uso.

Tra gli interventi di MS, sono soggetti a C.I.L.A., a titolo esemplificativo, le opere
sotto elencate:

1.demolizione e/o nuova costruzione di tramezzi, anche per la creazione di nuovi vani;
 
 
2.realizzazione di controsoffitti;

3. modifica di collegamenti verticali esistenti (scale, ascensori, montacarichi) all’interno
della singola unità immobiliare, sempre che non riguardino le parti strutturali
dell'edificio; non rientra in tale definizione la modifica di collegamenti
verticali esistenti qualora l’unità immobiliare coincida con l’unità edilizia;

4. apertura o chiusura di vani porta su murature interne non portanti;
5. nuova istallazione di impianti tecnologici (con esclusione degli impianti alimentati
da fonti rinnovabili) ed integrazione dei servizi igienico-sanitari senza
alterazione dei volumi, delle superfici e dell’aspetto esteriore dell’immobile
oggetto di intervento.

N.B.: per le attivita’ edilizie relative a fonti di energia rinnovabili, si rimanda allo
schema della circolare del Dip. P.A.U. n.19137 del 09/03/2012 pubblicata sul
sito dipartimentale

 
D) ATTIVITA’ EDILIZIA SUBORDINATA A SEGNALAZIONE
CERTIFICATA DI INIZIO ATTIVITA’ (S.C.I.A.):
PREVISTO
DEPOSITO DELLA:  SEGNALAZIONE CERTIFICATA DI INIZIO ATTIVITA’ (S.C.I.A.) (corredata
delle eventuali autorizzazioni prescritte dalle normative di settore) CON AGGIORNAMENTO
CATASTALE A FINE LAVORI

 
Sono subordinati a S.C.I.A., quegli interventi edilizi
di categoria residuale, non rientranti nella attività edilizia libera (A.E.L. –
C.I.L. – C.I.L.A.) e non rientranti nell’attività edilizia soggetta a Permesso
di Costruire, od in alternativa, D.I.A. ai sensi dell’art. 22 comma 3 del
D.P.R. 380/01.


 
Questa tipologia di titolo abilitativo e relativi
interventi edilizi, è conseguenza della disciplina introdotta dalla

 
Legge 122 del 30/07/2010 (conversione del D.L.
31/05/2010 n. 78) che modificando l’art. 19 della Legge 241 del 07/08/1990
introduce la S.C.I.A.; e dalla Legge 106 del 12/07/2011 (conversione del D.L.
13/05/2011 n. 70)
che identifica ulteriormente la natura della stessa
S.C.I.A.


 
INTERVENTI DI MANUTENZIONE ORDINARIA (MO) SUBORDINATI
A S.C.I.A.:

1. gli interventi di MO di cui all’art. 24 c. 21 delle
N.T.A. del P.R.G. (Citta’ Storica – Norme Generali – Edifici
e complessi speciali individuati nella Carta per la
Qualità);

INTERVENTI DI MANUTENZIONE STRAORDINARIA (MS)
SUBORDINATI A S.C.I.A.:

 
2. modifica di collegamenti verticali esistenti
(scale, ascensori, montacarichi) all’interno della singola unità
immobiliare, che riguardino anche le parti strutturali
dell'edificio, previa verifica strutturale; non rientra in tale
definizione la modifica di collegamenti verticali
esistenti qualora l’unità immobiliare coincida con l’unità
edilizia;
3. sostituzioni di parti anche strutturali dell’unità
immobiliare, (es. porzioni di solaio, travi ammalorate, ecc.);
apertura e/o chiusura di vani porta su muratura
portante, previa verifica strutturale e nel rispetto delle norme vigenti all’interno
della singola unità immobiliare;

 
INTERVENTI DI RESTAURO E RISANAMENTO CONSERVATIVO (RC)
 
Ai sensi dell’art. 3 c. 1 lett.c del T.U.E., sono
interventi di restauro e risanamento conservativo (RC) gli interventi edilizi
rivolti a conservare l’organismo edilizio ed ad assicurarne la funzionalità
mediante un insieme sistematico di opere che nel rispetto degli elementi
tipologici formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano
destinazioni d’uso con esso compatibili. Tali interventi comprendono il
consolidamento, il ripristino, ed il rinnovo degli elementi costitutivi
dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti
richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei
all’organismo stesso.
Si riportano i
seguenti esempi:


 
INTERVENTI DI RISANAMENTO CONSERVATIVO (RC)
SUBORDINATI A S.C.I.A.:

 
4. accorpamento di unità immobiliari contigue, sia in
orizzontale che in verticale;

 
5. modifica della consistenza e dei perimetri delle
singole unità immobiliari, mediante cessioni ed accorpamenti di porzioni di
esse;


 
6. sostituzione di infissi esterni con altri aventi
caratteristiche diverse rispetto ai preesistenti;


 
7. rivestimenti e coloriture di prospetti esterni se
con modifiche rispetto ai preesistenti;
8. sostituzione dei manti di copertura se con
caratteristiche diverse rispetto ai preesistenti;

9. realizzazione o modifica di recinzioni metalliche,
muri di cinta o accessi carrai su aree già edificate fronteggianti vie o
piazze, aventi altezza max. di m. 1,80, salva la facoltà di sovrapporre reti
metalliche o cancellate nel rispetto dell’altezza max. di m. 3.00, prescritta
dall’art. 878 del Codice Civile;

 
10. istallazione di ringhiere o realizzazione di
parapetti a protezione di lastrici o terrazzi;

 
11. consolidamento di strutture verticali;

12. demolizione e ricostruzione di solai interni se in
assenza di incremento di superficie e di modifica delle preesistenti quote di
imposta;
13. realizzazione di scale di sicurezza;
 
14. realizzazione di soppalchi non praticabili e quindi non costituenti superfici utili,
con altezza utile non superiore a m. 1.50;

 
15. nuova istallazione di impianti tecnologici, con
esclusione degli impianti alimentati da fonti rinnovabili, (come caldaie
esterne, macchine per il condizionamento aria, istallazione di canne fumarie
non prospettanti sul suolo pubblico, fori di areazione per esalazioni e
ventilazioni, ecc.) se posti anche parzialmente all’esterno dell’unità
immobiliare e/o edilizia, ed inserimento di elementi accessori inerenti i
servizi igienico-sanitari;

16. realizzazione di pensiline in corrispondenza di
porte e/o finestre, con aggetto di norma non superiore a m. 1.20, funzionali al
riparo degli agenti atmosferici.

 
INTERVENTI DI RESTAURO (RC) SUBORDINATI A S.C.I.A.:
 
17. ripristino e restituzione dell’unità immobiliare
e/o edilizia alle sue caratteristiche originarie, mediante
l’eliminazione degli elementi estranei e delle
superfetazioni;


18. ripristino della destinazione d’uso originaria
della singola unità immobiliare, dell’aspetto esteriore dell’edificio,

così come risulta dal titolo originario;
 
INTERVENTI DI RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA (RE)
 
Sono interventi di Ristrutturazione Edilizia (RE) gli
interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme
sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in
parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la
sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l’eliminazione, la
modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli
interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli
consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma
di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per
l'adeguament
o alla normativa antisismica. La (RE) si divide in tre sottocategorie, di cui la RE1 è soggetta
a S.C.I.A. le altre a D.I.A.

INTERVENTI DI (RE) - SOTTOCATEGORIA RE1 SUBORDINATI A
S.C.I.A.:

 
RE1, ristrutturazione edilizia senza aumento di
Superficie Utile Lorda (SUL), del Volume costruito (Vc) e delle unità
immobiliari, senza modificazioni della sagoma, e senza alterazione dell’aspetto
esteriore degli edifici.

19. demolizione e ricostruzione di solai, con quota
diversa rispetto a quelle preesistenti, in assenza di incremento di Superficie
Utile Lorda;

 
20. sostituzione di elementi verticali portanti dell’edificio,
con altri aventi caratteristiche fisiche e strutturali diverse;

21. modifica del posizionamento, o nuovo inserimento,
di elementi distributivi verticali;


 
22. cambio di destinazione d’uso, (CdU1) all’interno
della stessa funzione, non connessi ad interventi di ristrutturazione edilizia,
che non comportano dotazione differenziale aggiuntiva di parcheggi sia pubblici
che privati, che di standard urbanistici (così detto CdU1).


23. cambio di destinazione d’uso, (CdU1) ad asilo nido
consentito in base all’art. 4 bis comma 1 della L.R. 59/80 (comma introdotto
dall’art. 1 della L.R. 3/2000) in tutte le zone urbanistiche del P.R.G., giusto
quanto disposto dal comma 1 lett. b) ed a condizione che venga stipulato
apposito atto d’obbligo, registrato e trascritto, a garanzia di quanto previsto
al comma 2 della medesima legge.

 
I precedenti casi di CdU1, sono da ascriversi alla
sottocategoria RE1 o, se rispettano le prescrizioni di cui all’art. 3, c. 1,
lett. c) del D.P.R. 380/01, alla categoria Restauro e Risanamento Conservativo
(RC);


 
RIMANGONO INOLTRE SUBORDINATI A S.C.I.A. I SEGUENTI
INTERVENTI EDILIZI:

24. realizzazione di parcheggi privati, su aree
edificate, totalmente a raso, non coperti, tali che le aree
pavimentate rispettino la permeabilità dei suoli così
come prescritto dalle norme vigenti (intervento di RC);


25. realizzazione di parcheggi privati pertinenziali
ai sensi della L. 122/89 (c. d. Legge Tognoli) e s.m.i.
completamente interrati, con copertura da sistemare a
giardino pensile con manto vegetale, ovvero posti ai
piani terra di edifici esistenti che siano conformi
agli strumenti urbanistici ed al Regolamento Edilizio
(intervento di RC);

26. realizzazione di parcheggi privati pertinenziali
ai sensi della L. 122/89 (c. d. Legge Tognoli) e s.m.i.
completamente interrati, con copertura da sistemare a
giardino pensile con manto vegetale, ovvero posti ai
piani terra di edifici esistenti che risultino in
deroga rispetto agli strumenti urbanistici ed al Regolamento

Edilizio, se interessano aree già edificate
(intervento di RC);


27. istallazione di edicole adibite prevalentemente
alla vendita di quotidiani e periodici, di cui alla L.R. 28/02
ferma restando l’acquisizione della specifica
autorizzazione amministrativa secondo quanto previsto dalle


Deliberazioni di Roma Capitale in materia di
occupazione di suolo pubblico (intervento di RC);

E) ATTIVITA’ EDILIZIA SUBORDINATA A DENUNCIA DI INIZIO
ATTIVITA’ (D.I.A) IN ALTERNATIVA AL PERMESSO DI COSTRUIRE: PREVISTO DEPOSITO
DELLA:  DENUNCIA DI INIZIO ATTIVITA’ (D.I.A.) (corredata delle eventuali
autorizzazioni prescritte dalle normative di settore) CON AGGIORNAMENTO
CATASTALE A FINE LAVORI

Sono subordinati a Denuncia di Inizio Attività (D.I.A.) gli interventi edilizi di
cui all’art. 22 comma 3 del D.P.R. 380/01, per i quali, in base alla normativa
statale o regionale, si può ricorrere alla D.I.A. in alternativa al Permesso di
Costruire. Ciò implica anche che la D.I.A. debba mutuare anche alcune delle
caratteristiche proprie del permesso che sono chiamate a sostituire: a)
l’efficacia temporale; b) l’obbligo di comunicare l’inizio e la fine dei
lavori; c) l’onerosità, nei termini specificati dalla Legge; d) il regime della
vigilanza e delle sanzioni connesse alla realizzazione degli interventi così
assentiti.

La relativa disciplina è dettata dall’art. 22
comma 3, art. 23 ed art. 137 del D.P.R. 380/01; nonché dall’art. 5, comma 2,
lett. b) e lett. c) del D.L. 70/11 convertito nella Legge 106 del 12/07/2011.


INTERVENTI DI (RE) - SOTTOCATEGORIA RE2 SUBORDINATI
ANCHE A D.I.A.:

Sono interventi di RE2 quegli interventi che
comportano anche aumento di SUL delle unità immobiliari, con modificazioni del
Volume costruito (Vc), della sagoma e dell’aspetto esteriore degli edifici,
quali:

1. modifica dell’aspetto esteriore degli edifici
(apertura i nuovi vani finestra o trasformazione di quelli esistenti, 
come da finestra in porta finestra e viceversa,
realizzazioni di balconi, logge, modifica delle coperture esistenti che
prevedano soluzioni strutturali od architettoniche diverse, etc.);

2. aumento del numero delle unità immobiliari;

3. demolizione e ricostruzione dei solai, se
impostati a quota diversa e con aumenti di SUL, costruzione di nuovi solai
all’interno dell’edificio;


4. demolizioni e ricostruzioni di fabbricato con la
possibilità di effettuare incrementi di SUL, modifiche del Volume costruito
(Vc), della sagoma e dell’aspetto esteriore degli edifici;


5. modifica di esistenti spazi accessori legittimi o
legittimati, computati, nel relativo titolo abilitativi, come superfici non
residenziali (SNR), all’interno della sagoma esistente, con conseguente aumento
della SUL;


6. realizzazione di nuovi spazi accessori alle unità
edilizie ed immobiliari (se non utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro,
depositi e simili, e tali da non costituire incremento di superficie utile
lorda) legati a queste da vincolo di pertinenza, quali cantine poste ai piani interrati o seminterrati
(se emergenti non oltre 80 cm. fuori terra) e serre solari, nonché altri spazi
strettamente funzionali al risparmio energetico;


7. realizzazione di portici, tettoie e volumi tecnici
(questi ultimi se di altezza utile non superiore a m. 2.40 ed emergenti
dall’estradosso del solaio di copertura) tali da non configurarsi come
interventi di nuova costruzione (AMP – art. 9 comma 6 N.T.A. del P.R.G.);


8. pensiline, se eccedenti i limiti di cui al punto
D) 16.


9. piscine, se pertinenziali a unità immobiliari ad
uso abitativo;



10. cambi di destinazione d’uso (CdU2), connessi o
meno ad interventi di ristrutturazione edilizia, che pur se all’interno della
stessa funzione, implichino una dotazione differenziale aggiuntiva di standard
urbanistici.


11. cambi di destinazione d’uso (CdU3), connessi o meno ad interventi di ristrutturazione
edilizia che implichino una variazione tra le funzioni individuate dalle N.T.A.
del P.R.G


INTERVENTI DI (RE) -
SOTTOCATEGORIA RE3 SUBORDINATI ANCHE A D.I.A.:


Sono interventi di RE3,
quelli di demolizione integrale e ricostruzione di un fabbricato, fatte salve
le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica e
con la possibilità di modifiche non sostanziali dell’area di sedime, come
definito dalla legislazione regionale, volte ad un maggior allineamento con gli
edifici adiacenti o all’adeguamento a prescrizioni di strumenti urbanistici
esecutivi; si riportano in esempio:


12. interventi di integrale
demolizione e ricostruzione di un fabbricato, anche con modifica della
localizzazione dello stesso all’interno del lotto, a condizione che rimangano
invariate volumetria e sagoma dello stesso;


13. recupero ai fini
abitativi dei sottotetti esistenti alla data di entrata in vigore della L.R.
13/09, nei limiti ed alle condizioni da essa stabiliti;


RIMANGONO INOLTRE
SUBORDINATI ANCHE A D.I.A. I SEGUENTI INTERVENTI EDILIZI:


14. realizzazione di
parcheggi privati, su aree edificate, completamente interrati od emergenti non
oltre 0.80 m. fuori terra, misurati fino all’intradosso del solaio, la cui
copertura, qualora risulti non al di sotto dei fabbricati, dovrà essere
sistemata a giardino pensile con manto vegetale e comunque nel rispetto della
permeabilità dei suoli così come prescritto dalle normative vigenti; la
superficie coperta, non deve eccedere nel complesso, il 15% della SUL
dell’unità principale cui sono asserviti; (intervento di RE);


15. realizzazione di
parcheggi privati, su aree edificate, a raso, anche coperti ma stamponati, e
comunque nel rispetto della permeabilità dei suoli così come prescritto dalle
normative vigenti; la superficie coperta, non deve eccedere nel complesso, il
15% della SUL dell’unità principale cui sono asserviti; (intervento di RE);


16. gli interventi Edilizi
rientranti nella categoria (DR), limitatamente alla demolizione integrale senza
ricostruzione dei manufatti, di cui al punto E) 13., per i quali non è dovuta
la corresponsione del contributo di costruzione di cui all’art. 16 del D.P.R.
380/01
 
 
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